Försäljning av pantsatt fast egendom regleras av de rättsliga bestämmelser som föreskrivs i Federal Law No. 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)". Den nya versionen av denna lagstiftning innehåller ett antal tillägg och ändringar som trädde i kraft den 01.01.2019.
Allmänna begrepp för offentlig auktion
För att förstå detaljerna i att hålla offentliga auktioner för försäljning av fastigheter inom ramen för de relativt nya rättsliga normerna i rysk lagstiftning krävs det att man förstår några begrepp.
Plats för offentlig auktion. Det är direkt kopplat till det fastighetsobjekt som ska säljas.
Publiceringsperiod. Inom tio dagar från auktionsdatumet publiceras ett meddelande som anger information om genomförandet av detta evenemang (auktionens föremål, plats och datum samt kostnaden för materiella tillgångar).
Meddelande om offentlig auktion. På den officiella webbplatsen för FSSP, med samtidig anmälan av de territoriella avdelningarna för denna tjänst, publiceras information om den planerade auktionen. Deltagarna måste betala en fast insättning, som vanligtvis är 5% av det ursprungliga värdet på materiella tillgångar. Dessutom återbetalas depositionen helt om auktionen förklaras ogiltig. Och förutsatt att ämnet som vann auktionen vägrar att betala för auktionsartiklarna, kommer inte denna deposition att återlämnas till honom.
Kontrakt. Avtalet mellan auktionens arrangör och den enhet som vann auktionen innehåller information om transaktionen, som ingår i Sovjetunionen.
Deltagarna. Antalet ämnen som antagits till auktionen är begränsat. Som regel är endast personer som har rätt att använda dessa föremål (släktingar, vänner och bekanta till pantaren) såväl som pantsättaren tillåtna till auktionen.
Registrering av transaktionen. Ett företag redovisas som den vinnande budgivaren på grundval av det högsta budkursen. Efter auktionen tecknas ett försäljningsavtal. Betalning för det måste göras inom fem dagar till arrangörens konto. Dessutom ingår den tidigare deponerade säkerheten helt i transaktionskostnaden.
Erkännandet av auktionen ogiltig. En offentlig auktion anses vara annullerad om antalet deltagare är mindre än två, samt i avsaknad av betalning från den vinnande enheten. Efter att auktionen har erkänts som misslyckad kan ägaren till auktionsföremålet bli pantsättare eller så kan auktionen utses igen. I det senare fallet bör tidpunkten för deras innehav utses tidigast en månad senare och den initiala kostnaden för materiella tillgångar bör minskas med 15%.
Dessutom kan den offentliga auktionen avbrytas om parterna i det omtvistade rättsförhållandet ingår ett fredsavtal. Om detta blev möjligt efter offentliggörandet av auktionsdatumet är gäldenären skyldig att betala alla kostnader som arrangerats av auktionen.
Återkallande av materiella värden. Den vanligaste formen för verkställighet av ett domstolsbeslut inom ramen för verkställighetsförfaranden är beslag av egendom. Samtidigt, fem dagar efter att beslaget har införts, utförs ett direkt beslag av väsentliga tillgångar (helt eller delvis) som utförs av en anställd vid FSSP.
Implementering av föremål. Specificiteten för försäljning av beslagtagna fastigheter liknar reglerna för pantsättning. Detta förfarande hanteras dock uteslutande av en auktoriserad myndighet.
Erkännande av ämnet som insolvent. I händelse av konkurs hos juridiska personer och individer genomförs auktioner för försäljning av pantsatt egendom i skedet av extern förvaltning och konkursförfarande.
Regulatoriska innovationer. För närvarande bestäms förvärvaren av fastigheten enbart av priset på auktionsbasis och är helt undantaget från alla borgenärs begränsningar. Tidigare reglerades denna aspekt (villkor för användning av egendom för den nya ägaren) av federal lag nr 127, som fokuserade på borgenärernas rättigheter.
Typer av affärer. I detta sammanhang finns det öppna och slutna evenemang. I det första fallet innebär offentlig budgivning att alla enheter deltar. I den senare versionen fokuseras evenemanget för förverkligande av materiella värden enbart på de inbjudna deltagarna. Detta gäller även metoden för att skicka offert. Så öppet (oralt) eller stängt (förseglat kuvert) formulär bestämmer händelsens status. Auktioner kan också hållas i en blandad form, till exempel när en händelse som är stängd när det gäller deltagarna innebär en öppen form av priserbjudanden.
Meddelande om offentlig auktion
Meddelandetexten är den grundläggande grunden för att genomföra offentliga auktioner. Därför bör detta dokument upprättas i strikt överensstämmelse med de tematiska kraven. Ofta likställs meddelandet om en auktion med ett offentligt erbjudande. Det är viktigt att förstå att snedvridning av information i meddelandetexten, som påverkade auktionens resultat, kan medföra att deras resultat avbryts eller att de ogiltigförklaras.
Meddelandet måste återspegla följande information:
- villkoren för transaktionen (auktionens föremål, dess värde och besvär);
- information om upphovsrättsinnehavaren eller ägaren;
- Uppgifter om förfarandet för auktion (plats, tid och form för innehav, vem som är arrangör, förfarande för registrering av deltagande och bestämning av vinnaren).
Följande nyanser kan nämnas som typiska prejudikat för tematisk rättslig praxis i vårt land:
- implicita kriterier för utvärdering av ansökningar, - insättningspriset är orimligt högt;
- snedvridning av objektets parametrar, vilket påverkade idén om det;
- ofullständig beskrivning av objektets besvär
- ofullständig information om objektets egenskaper;
- kränkning av den nödvändiga möjligheten att bekanta sig med de dokument från vilka den utövade rätten uppstod.
Offentliggörandet av auktionsmeddelandet utförs i enlighet med det nödvändiga minimumet, vilket inkluderar webbplatsen för avdelningsmyndighetens avdelning, den federala webbplatsen för FSSP och de lokala myndigheternas officiella massmedia. För närvarande har skiljeförfarandet för dessa publikationer utvecklat nödvändiga kriterier för deras bedömning, som tar hänsyn till den obligatoriska närvaron av en tryckt text (exklusive användning av endast radio- och tv-sändningar), målgrupp, regionala egenskaper och fullständig tillgänglighet av information.
Uppförande
De allmänna reglerna för offentlig handel innebär följande funktioner.
Dessa auktioner hålls i form av en auktion där gäldenärens egendom säljs till det högsta priset.
Meddelandet om auktionen måste offentliggöras senast 30 dagar före auktionen. Den måste innehålla fullständig information om ämnet, platsen, tiden, förfarandet (registrering av deltagande) och auktionsformen samt vinnarens ursprungliga pris och bestämning.
För att delta i den offentliga auktionen måste de sökande betala en lämplig deposition. Dess storlek och förfarande för inmatning anges i meddelandet. Depositionen återbetalas vid auktionens annullering, liksom om ämnet deltar i den, när han inte blev vinnare. Den som vann auktionen gör betalningen i enlighet med försäljningsavtalet med hänsyn till insättningen.
Arrangören har rätt att avbryta dem senast tre dagar före den offentliga auktionen.
Begreppet”personer som deltog i auktionen, men inte vann den” utesluter deltagare som inte deltog vid evenemanget och de personer som inte gjorde några utsläpp till fastighetens ursprungliga pris.
På auktionsdagen undertecknas lämpligt protokoll mellan vinnaren och arrangören, som har den juridiska kraften i ett avtal.
Budgivning kommer endast att ske om minst två enheter deltar i dem. Och vinnaren är den deltagare som har högst bud.
Om deltagaren som vann auktionen vägrar att underteckna protokollet förlorar han insättningen. Och arrangören, som undvek att underteckna protokollet, returnerar insättningen till vinnaren i dubbelt belopp och ersätter honom alla kostnader för deltagande i auktionen, som överstiger insättningsbeloppet.
Erkännandet av auktionen ogiltig
Auktionen förklaras ogiltig i följande fall:
- färre än två deltagare ansökte om deltagande i auktionen;
- närvaron på auktionen var mindre än två deltagare;
- ingen har gjort avdrag för det ursprungliga priset på materiella tillgångar;
- vinnaren av auktionen har inte betalat hela kostnaden för auktionsposten till arrangörens konto inom fem dagar.
Eftersom auktionens syfte i det här fallet inte har uppnåtts utses upprepad budgivning. Ett nytt datum för att hålla offentliga auktioner fastställs efter att auktionen förklaras ogiltig inom en period av 10 till 30 dagar.
I samtliga fall, exklusive det faktum att vinnaren av auktionen inte betalar fastighetens fulla värde, genomförs sekundärauktionen med en minskning av den ursprungliga kostnaden med 15%. Alla andra regler för sekundärhandel är i enlighet med förfarandet för genomförande av primärauktionen. Det är viktigt att förstå att domstolen kan ange auktionen som ogiltig om den berörda personens sak är giltig om förfarandet för dess uppförande har överträtts.
Reglerna för förfarandet för att hålla offentliga auktioner för olika fastigheter är följande:
- inteckning av fastigheter - art. 56-58 FZ "På inteckningar (pantsättningar av fastigheter)";
- pantsättning av annan egendom - Art. 350 i civillagen i Ryska federationen;
- försäljning av värdepapper - Art. 89 (del 4) i den federala lagen "Om verkställighetsförfaranden".
